Ο νέος φόρος ακίνητης περιουσίας 2022 - τα πιο σημαντικά ερωτήματα με μια ματιά

Το φθινόπωρο του 2019 ο νομοθέτης ψήφισε μια νέα βάση εκτίμησης για τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Ο νέος κανονισμός πρόκειται να τεθεί σε ισχύ από το 2025. Τι σημαίνει αυτό για εσάς ως ιδιοκτήτη ακινήτων;

Στα παρακάτω, συγκεντρώσαμε για εσάς τις πιο σημαντικές ερωτήσεις και απαντήσεις σχετικά με τη Μεταρρύθμιση του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας 2022.

Γενικές πληροφορίες για τον φόρο ακίνητης περιουσίας

Τι είναι ο φόρος ακίνητης περιουσίας;

Στη Γερμανία, ο φόρος γης είναι ένας φόρος επί της γης και της ακίνητης περιουσίας, αλλά και επί των κληρονομικών δικαιωμάτων δόμησης σε εγχώρια οικόπεδα και της ανάπτυξής τους, τον οποίο πρέπει να καταβάλει ο ιδιοκτήτης. Στην περίπτωση της ενοικίασης, ο φόρος ακίνητης περιουσίας μπορεί να μετακυλιστεί στους ενοικιαστές μέσω των λειτουργικών δαπανών. Η επιβολή του φόρου ακίνητης περιουσίας ρυθμίζεται από τον νόμο περί φόρου ακίνητης περιουσίας (Grundsteuergesetz, GrStG).

Τα έσοδα από τον φόρο ακίνητης περιουσίας καταλήγουν αποκλειστικά στις πόλεις και τους δήμους. Επί του παρόντος, ανέρχεται σε σχεδόν 15 δισεκατομμύρια ευρώ ετησίως. Αυτό καθιστά τον φόρο ακίνητης περιουσίας μία από τις σημαντικότερες πηγές εσόδων για τους δήμους. Οι δήμοι χρειάζονται αυτά τα κεφάλαια για να χρηματοδοτήσουν σχολεία, παιδικούς σταθμούς, κολυμβητήρια ή βιβλιοθήκες και για να κάνουν σημαντικές επενδύσεις στις τοπικές υποδομές, όπως δρόμους, ποδηλατόδρομους ή γέφυρες.

Γιατί αποφασίστηκε η μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας;

Το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο έκρινε αντισυνταγματικό το ισχύον σύστημα υπολογισμού του φόρου ακίνητης περιουσίας, καθώς αντιμετωπίζει διαφορετικά παρόμοια ακίνητα και, ως εκ τούτου, παραβιάζει την απαίτηση ίσης μεταχείρισης που κατοχυρώνεται στον Βασικό Νόμο. Επομένως, από την 01.01.2025 θα εφαρμοστεί μια νέα νομική ρύθμιση.

Ο σημερινός υπολογισμός του φόρου ακίνητης περιουσίας βασίζεται σε αξίες ακινήτων δεκαετιών (τις λεγόμενες κανονικές αξίες): Στα δυτικά, τα ακίνητα λαμβάνονται υπόψη σύμφωνα με την αξία τους το 1964. Στα νέα ομόσπονδα κρατίδια, οι υποκείμενες αξίες είναι ακόμη παλαιότερες, με βάση εκτιμήσεις του 1935.

Αυτές οι τυποποιημένες αξίες πολλαπλασιάζονται με έναν ενιαίο συντελεστή, τον λεγόμενο συντελεστή φορολογικής εκτίμησης, και στη συνέχεια με τον λεγόμενο συντελεστή εκτίμησης.

Ενώ η αντίστοιχη φορολογική υπηρεσία καθορίζει τον συντελεστή φορολογικής εκτίμησης μέσω της ειδοποίησης φόρου ακίνητης περιουσίας, ο συντελεστής εκτίμησης - και συνεπώς τελικά το ποσό του φόρου ακίνητης περιουσίας - καθορίζεται ανεξάρτητα από τους δήμους. Λόγω της ρήτρας ανοίγματος στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης του φόρου ακίνητης περιουσίας, τα ομόσπονδα κρατίδια θα εξουσιοδοτηθούν στο μέλλον να θεσπίσουν και να εφαρμόσουν τους δικούς τους νόμους για τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Είναι πλέον βέβαιο ότι η πλειονότητα των ομόσπονδων κρατιδίων θα εφαρμόσει το ομοσπονδιακό μοντέλο (εν μέρει με μικρές τροποποιήσεις), ενώ ορισμένα ομόσπονδα κρατίδια έχουν αποφασίσει να το απορρίψουν και να εφαρμόσουν τη δική τους μέθοδο υπολογισμού, π.χ. ένα καθαρό "μοντέλο περιοχής", ένα "μοντέλο θέσης κατοικίας" ή ένα "μοντέλο συντελεστή περιοχής", το οποίο λαμβάνει υπόψη όχι μόνο το μέγεθος του ακινήτου αλλά και τη θέση του.

Ανεξάρτητα από τις προαναφερθείσες παραλλαγές μοντέλων, το ποσό του φόρου ακίνητης περιουσίας θα καθορίζεται στο μέλλον ουσιαστικά από τους δήμους μέσω του λεγόμενου συντελεστή εκτίμησης. Ως εκ τούτου, ενδέχεται να υπάρχουν σημαντικές αποκλίσεις στη φορολογική επιβάρυνση των επιμέρους ακινήτων στα επιμέρους ομόσπονδα κρατίδια και τους δήμους. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση ρυθμίζει μόνο την κανονική αξία μέσω του νόμου περί εκτιμήσεων.

Επειδή οι αξίες της γης και των κτιρίων έχουν εξελιχθεί πολύ διαφορετικά τόσο στη Δύση όσο και στην Ανατολή από το 1935 και το 1964 αντίστοιχα, υπάρχουν σήμερα σοβαρές φορολογικές ανισότητες που, κατά την άποψη του Ομοσπονδιακού Συνταγματικού Δικαστηρίου, δεν μπορούν πλέον να συμβιβαστούν με τη νομική βάση του φόρου γης. Ως αποτέλεσμα, οι πληρωμές φόρου ακίνητης περιουσίας έχουν αποσυνδεθεί από τις πραγματικές αξίες των ακινήτων.

Η καταληκτική ημερομηνία για την επανεκτίμηση των αντικειμενικών αξιών θα βασίζεται στις επίσημες αντικειμενικές αξίες γης κατά την καταληκτική ημερομηνία της 1ης Ιανουαρίου 2022. Από το 2025, οι νέες αντικειμενικές αξίες θα ισχύουν τότε ως βάση εκτίμησης, καθώς και τα νέα στοιχεία εκτίμησης του φόρου ακίνητης περιουσίας και οι δημοτικοί συντελεστές εκτίμησης.

Υπολογισμός φόρου ακίνητης περιουσίας

Πότε πρέπει να πληρώσω το νέο φόρο ακίνητης περιουσίας;

Ο φόρος ακίνητης περιουσίας που υπολογίζεται στη συνέχεια βάσει του αντίστοιχου κρατικού μοντέλου καταβάλλεται από την 1η Ιανουαρίου 2025. Το μελλοντικό ποσό του ατομικού φόρου ακίνητης περιουσίας δεν μπορεί ακόμη να προσδιοριστεί σήμερα, καθώς πρέπει πρώτα να προσδιοριστούν οι αξίες των ακινήτων και τα στατιστικά επίπεδα των ενοικίων. Πιθανώς θα χρειαστούν αρκετά χρόνια μέχρι να καθοριστεί το συγκεκριμένο ποσό του αντίστοιχου μελλοντικού φόρου ακίνητης περιουσίας.

Πώς θα υπολογίζεται ο φόρος ακίνητης περιουσίας με συγκεκριμένους όρους* στο μέλλον σύμφωνα με το ομοσπονδιακό μοντέλο;

Σύμφωνα με την ακόλουθη αρχή, το ποσό του φόρου ακίνητης περιουσίας θα συνεχίσει να καθορίζεται:

Φορολογική αξία ακινήτων x φορολογικός συντελεστής x συντελεστής εκτίμησης = φόρος ακίνητης περιουσίας

Η εφορία καθορίζει τη φορολογική αξία ακινήτων βάσει δήλωσης εκτίμησης, ο φορολογικός συντελεστής καθορίζεται από το νόμο και ο συντελεστής εκτίμησης καθορίζεται από την πόλη ή το δήμο.

1. Βήμα: Υπολογισμός της αξίας του ακινήτου: Οι κύριοι παράγοντες είναι η αντίστοιχη αξία του οικοπέδου (τυπική αξία γης) και το ύψος του στατιστικά προσδιορισμένου καθαρού ψυχρού ενοικίου, το οποίο εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από το λεγόμενο επίπεδο ενοικίου του αντίστοιχου δήμου (όσο υψηλότερο είναι το επίπεδο ενοικίου, τόσο υψηλότερο τείνει να είναι το ενοίκιο σε έναν δήμο). Άλλοι παράγοντες είναι η περιοχή του ακινήτου, ο τύπος του ακινήτου και η ηλικία του κτιρίου. Η κατάταξη των δήμων σε επίπεδα ενοικίων έγινε από το Ομοσπονδιακό Υπουργείο Οικονομικών με βάση τα στοιχεία της Ομοσπονδιακής Στατιστικής Υπηρεσίας για τα μέσα ενοίκια και στα 16 ομόσπονδα κρατίδια.
3. Βήμα: Αντιστάθμιση των αυξήσεων των τιμών που προέκυψαν κατά τη σύγκριση των σημερινών τιμών με τις τιμές που δεν έχουν επικαιροποιηθεί από το 1935 ή το 1964. Για το σκοπό αυτό, ο λεγόμενος φορολογικός συντελεστής - ένας παράγοντας που είναι σημαντικός για τον υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας - θα μειωθεί σημαντικά, περίπου στο 1/10 της προηγούμενης τιμής, δηλαδή από 0,35 % σε 0,031 % για τα οικιστικά ακίνητα (μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες, ενοικιαζόμενες κατοικίες και διαμερίσματα) και 0,034 % για τα μη οικιστικά ακίνητα (εμπορικά ακίνητα, ακίνητα μικτής χρήσης, μερική ιδιοκτησία, άλλα ανεπτυγμένα ακίνητα). Επιπλέον, η κοινωνική στέγαση, καθώς και οι κοινοτικές και συνεταιριστικές κατοικίες θα συνεχίσουν να προωθούνται μέσω του φόρου ακίνητης περιουσίας. Ως εκ τούτου, οι κοινωνίες που καθιστούν δυνατή την προσιτή στέγαση θα λάβουν πρόσθετη μείωση του φορολογικού συντελεστή κατά 25%, η οποία θα έχει φορομπηχτικό αποτέλεσμα.
4. Βήμα:Αναπροσαρμογή των συντελεστών εκτίμησης από τους δήμους: Σε περίπτωση που τα έσοδα από τον φόρο ακίνητης περιουσίας μεταβληθούν σε μεμονωμένους δήμους λόγω της αναπροσαρμογής, έχουν τη δυνατότητα να προσαρμόσουν τους συντελεστές εκτίμησής τους και να διασφαλίσουν έτσι ότι τα έσοδα από τον φόρο ακίνητης περιουσίας τους δεν θα μεταβληθούν σημαντικά συνολικά.

Οι δήμοι ανακοίνωσαν ότι θα το πράξουν και αυτοί - διότι μια αύξηση του φόρου ακίνητης περιουσίας, ιδίως με αφορμή τη συνταγματικά απαιτούμενη νέα ρύθμιση, δεν θα ήταν πολιτικά αποδεκτή. Παρ' όλα αυτά, ο συντελεστής εκτίμησης θα εξακολουθήσει να αποτελεί βασικό δημοτικό εργαλείο για το επίπεδο του φόρου ακίνητης περιουσίας.

* Για λόγους σαφήνειας, οι ακόλουθες επεξηγήσεις περιορίζονται στην επεξήγηση του ομοσπονδιακού μοντέλου.

Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Γ

Τι είναι ο νέος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Γ;

Εκτός από τον φόρο ακίνητης περιουσίας Α (γεωργικός) για την ακίνητη περιουσία των δασικών και γεωργικών επιχειρήσεων και τον φόρο ακίνητης περιουσίας Β (οικοδομή) για τα ανεπτυγμένα και μη ανεπτυγμένα οικόπεδα, τη μερική ιδιοκτησία και τα κληρονομικά δικαιώματα οικοδομής, η εισαγωγή του φόρου ακίνητης περιουσίας Γ αποσκοπεί στην αντιμετώπιση της έλλειψης κατοικίας, ιδίως στις αστικές περιοχές. Στο μέλλον, οι δήμοι θα μπορούν να καθορίζουν υψηλότερο συντελεστή φορολογίας για τα οικόπεδα που είναι έτοιμα για οικοδόμηση, αλλά μη ανεπτυγμένα, εφόσον δεν πραγματοποιείται ανάπτυξη σε αυτά. Αυτός ο λεγόμενος φόρος ακίνητης περιουσίας C καθιστά έτσι την κερδοσκοπία πιο ακριβή και δημιουργεί οικονομικά κίνητρα για την πραγματική δημιουργία κατοικιών σε οικόπεδα που είναι έτοιμα για κατασκευή.

Μπορεί ο φόρος ακίνητης περιουσίας να εκπέσει από τον φόρο;

Στην περίπτωση ενοικίασης, ο φόρος ακίνητης περιουσίας εκπίπτει από τον φόρο- εκπίπτει στη φορολογική δήλωση στην κατηγορία "Εισόδημα από ενοικίαση και χρηματοδοτική μίσθωση" ως μέρος των δαπανών που σχετίζονται με το εισόδημα. Οι ιδιοκτήτες που χρησιμοποιούν οι ίδιοι το ακίνητό τους δεν μπορούν να εκπέσουν το φόρο ακίνητης περιουσίας. Σε περίπτωση μερικής εκμίσθωσης, ο φόρος ακίνητης περιουσίας μπορεί να παρακρατείται κατ' αναλογία.

Ποιος υποχρεούται να υποβάλει δήλωση προσδιορισμού φόρου;

Αν είστε ιδιοκτήτης οικοδομημένου ή μη οικοπέδου ή συγκυριαρχίας, πρέπει να υποβάλετε δήλωση για τον καθορισμό της φορολογικής αξίας του ακινήτου. Σε περιπτώσεις κληρονομικού δικαιώματος οικοδομής, μόνο ο κάτοχος κληρονομικού δικαιώματος οικοδομής ή ο κάτοχος κληρονομικού δικαιώματος οικοδομής πρέπει να υποβάλει δήλωση.

Πότε και πώς πρέπει να υποβληθεί η δήλωση αξιολόγησης;

Η δήλωση πρέπει να υποβληθεί ψηφιακά* στην αρμόδια ΔΟΥ από την 1η Ιουλίου έως τις 31 Οκτωβρίου 2022. Αυτό είναι εφικτό μέσω της ηλεκτρονικής φορολογικής υπηρεσίας ELSTER (www.elster.de). Εάν έχετε ήδη λογαριασμό χρήστη (π.χ. για τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος), μπορείτε να τον χρησιμοποιήσετε και για το φόρο ακίνητης περιουσίας- διαφορετικά μπορείτε να τον δημιουργήσετε ήδη τώρα στη διεύθυνση www.elster.de. Η ψηφιακή υποβολή μπορεί επίσης να γίνει μέσω άλλων παρόχων λογισμικού, εάν είναι απαραίτητο. Η υποβολή αποδείξεων γενικά δεν προβλέπεται.

* Μόνο σε μεμονωμένες περιπτώσεις (οι λεγόμενες περιπτώσεις δυσχερούς κατάστασης) - εάν η ηλεκτρονική διαβίβαση είναι οικονομικά ή προσωπικά αδικαιολόγητη για τον/τους φορολογούμενο/ους - είναι δυνατή η υποβολή σε έντυπη μορφή. Αυτό ισχύει ιδίως εάν ο φορολογούμενος δεν διαθέτει τον απαραίτητο τεχνικό εξοπλισμό, εάν η δημιουργία των τεχνικών δυνατοτήτων για τη μετάδοση δεδομένων θα ήταν δυνατή μόνο με σημαντική οικονομική δαπάνη ή εάν ο φορολογούμενος, σύμφωνα με τις προσωπικές του γνώσεις, δεν διαθέτει τον απαραίτητο τεχνικό εξοπλισμό. ο φορολογούμενος, ανάλογα με τις ατομικές του γνώσεις και ικανότητες, δεν είναι σε θέση ή είναι σε θέση μόνο σε περιορισμένο βαθμό να χρησιμοποιήσει τις δυνατότητες απομακρυσμένης διαβίβασης δεδομένων.

Πληροφορίες ΔΟΥ

Ποια ΔΟΥ είναι αρμόδια;

Η αρμόδια ΔΟΥ εξαρτάται βασικά από την τοποθεσία της ακίνητης περιουσίας σας και όχι από τον ενδεχομένως αποκλίνοντα τόπο κατοικίας σας.

Ποιες πληροφορίες απαιτούνται για τη δήλωση αξιολόγησης;

Αν είστε ιδιοκτήτης κατοικίας, θα λάβετε ενημερωτική επιστολή με τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή της η φορολογική διοίκηση, καθώς και πληροφορίες που θα σας βοηθήσουν στην προετοιμασία της δήλωσης. Αφού ελέγξετε τα δεδομένα ως προς την πληρότητα και την ακρίβειά τους, μπορείτε να τα μεταφέρετε στη δήλωση. Αυτό περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων:

• Αριθμός πρωτοκόλλου
• Τοποθεσία του ακινήτου: οδός, αριθμός σπιτιού, ταχυδρομικός κώδικας και πόλη
• σήμα(τα) και αγροτεμάχιο(τα)
• εμβαδόν οικοπέδου
• κανονική αξία γης
• είδος γης (π.χ. οικόπεδο). B. αδόμητο οικόπεδο ή μονοκατοικία)
• Έτος κατασκευής (μόνο μετά το 1949)
• Αριθμός διαμερισμάτων και κατοικιών
• Αριθμός γκαράζ/υπόγειων θέσεων στάθμευσης (εάν υπάρχουν)

Αυτά τα στοιχεία μπορείτε να τα βρείτε π.χ. στη σύμβαση αγοράς ή στην παραγγελία αγοράς. π.χ. στη σύμβαση αγοράς ή στα κατασκευαστικά έγγραφα. Για να ελέγξετε την πληρότητα και την ορθότητα, χρησιμοποιήστε την πύλη φόρου ακίνητης περιουσίας των φορολογικών αρχών.

Για ερωτήματα, υπάρχει η τηλεφωνική γραμμή του φόρου ακίνητης περιουσίας της εφορίας σας, την οποία μπορείτε να βρείτε στο διαδίκτυο στον ιστότοπο της εφορίας σας. Μπορείτε επίσης να βρείτε περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας στη διεύθυνση https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/DE/Home/home.html

Το τρέχον δελτίο τύπου μας σχετικά με το θέμα του φόρου ακίνητης περιουσίας 2022 μπορείτε να το βρείτε στη διεύθυνση εδώ.

Κατεβάστε τον οδηγό ως PDF